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暂停加息利好楼市 空置徵税效果小楼价升势料持续宝贝心水论坛776

发布日期:2019-09-22 03:33   来源:未知   阅读:

  美国联储局维持「鸽派」下,市场几近全面相信今年不再加息,更有意见认为转为加息,香港楼市自农历新年后现「小阳春」。虽然本港一手私楼空置税草案4月1日已在立法会开始讨论,但分析认为即使政策正式实施后,对发展商影响亦不太大,加上港府对「加辣」非常审慎,发展商的投地意欲又未有减退,楼市有望继续走高。

  截至上周四(4月4日),宝贝心水论坛77691。中原城市领先指数CCL继续上升,最新报179.5点,按周升1.18%,连升八个星期,是近两年来最长升浪,近三周累升近3.5%;而八大楼价指数亦已连升三周,是逾7年(367周)来首见。官方数据方面,差饷物业估价署3月底最新公布,2月份全港私楼售价指数最新报365.2点,按月升1.3%,虽然只是第二个月连升,但指数上年由8月起不断下滑,今年才出现反弹回升。恒生地产分类指数上周三(3日)亦已破顶至45890点,今日中午收报45241点,今年以来暂累升近22%。

  美国加息步伐对香港楼市有重大影响。虽然联储局去年第「时冷时热」,但今年明显已甲鹰转鸽。据联储局3月20日公布的议息决定,维持联邦基金利率区间于2.25至2.5厘不变,主要因为数据显示美国经济转弱,美国目前未有条件谈加息。之前预测今年会加息一次的大摩,4月初亦下调美国联邦基金利率预测,预期今年不会加息。大摩直言,市场低估联储局主席鲍威尔对经济下行风险的展望,采取预防措施的意欲。锐升证券联合创办人及首席执行官邓声兴对《经济通通讯社》表示,美国当前加息机会极大,美国消费者物价指数、失业率等数据都反映利率政策不容许太大的改变,并维持在低息环境。

  除了经济因素之外,政治因素亦间接影响美国加息步伐。邓声兴直言,「(美国总统)特朗普是一个著重经济和股市(表现)的人,加息只会令他不利。」特朗普下年将要竞逐连任,如要兑现当初「美国优先」的承诺,维持在现时的低息环境将更有利于实施政策。不过,更令人意外的是,最近白宫国家经济委员会主席库德洛指,期望联储局即时减息半厘,是首次有白宫员公开谈论减息,外界都猜测是特朗普最新的方向。据最新利率期货市场便显示,今年12月份减息机会近70%,加上早前有消息指,特朗普与鲍威尔关系变得紧张,如果由主张减息的人代替鲍威尔出任联储局主席,将更有利地产股。不过,邓声兴就笑言,现时谈减息实在言之过早,才刚刚踏入第二季,未有足够数据及资料支持减息决定。

  香港地产与楼市亦同样深受港府政策影响,自2009年港府开始对楼市「加辣」,即推出首轮逆周期措施,之后几乎每年从未间断。财政司司长陈茂波2月底公布新一份财政预算案,市场期望的「减辣」,包括希望放宽压力测试及按揭成数的政策始终没有出现。金管局总裁陈德霖于2月中强调,本港地产市场是否已经进入下行周期,需要更多时间观察。不过,目前亦没有消息指政府再行「加辣」,主要因为港府政策倾向保守,以免牵一发动全身,影响经济增长。

  特首林郑月娥自2017年上任以来,于去年中公布「娥六招」,当中徵收一手楼空置税正如箭在弦,目前已进入立法阶段,运房局局长陈帆在本月初已在立法会房屋事务委员会上就空置税,与一众议员作出讨论。邓声兴认为,「空置税会发展商加快推盘,但又未致于会大量抛售货尾。」新地(00016)上月就已经低调重推大埔白石角云汇逾700伙货尾,更向买家提供现金回赠,变相减价促销。目前,暂未见其他发展高大规模出售货尾单位。

  港府上年12月份更新长远房屋策略,长远希望将公私营房屋比例由「六四比」转至「七三比」,变相令私人房屋供应减少。邓声兴认为,「目前公私营房屋都未能满足市场需求,改变公私营比例其实影响不大。」据土地供应专责小组最新报告提到,土地供应中短期选项之一,就是利用新界私人农地储备,作公私营合作发展,不过目前连机制都没有确实难以讨论。邓声兴指出,公私营合作发展是「双赢」的局面,因为公营房屋目前就是针对「上不了车」的一群,在地产商角度而言,能吸纳更多客源,加上单靠政府推出公营房屋速度实在太慢,故合作发展可说是互惠互利。

  今年初多次投地皆出现流标,如启德跑道区首幅商业地,主要因为入标价未达订价预期,不禁令市场涌现不安情绪。不过,就第一季而言,发展商整体投地意欲未减,日出康城11期项目3月22日开始入标,共接获29份发展意向书,是各期历来最多。而上月尾启德第4B区1号亦以98.93亿元批予新世界(00017)、恒地(00012)、会德丰(00020)等公司合组的财团,比莱坊估计最少92.8亿元高出逾6.6%,同亦较中原地产预计97.5亿元略高,反映目前各发展商依然看好前景。

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